北京通州房价进入3万元时代

与A股的跌跌不休相反,北京通州房价则是越涨越高。

目前,“北京副中心”建设的重点是通州运河核心区。在该区域,通州区政府自2010年以来共出让41宗多功能用地,吸引了保利、绿地、富华、富力等十余家房地产开发商在此扎堆布局。随着“北京副中心”“政府东迁风”等多重利好刺激,这些项目在今年将陆续面市。

7月7日至8日,《中国经营报》记者在通州运河核心区实地走访多个将于近期开盘的项目,其中,富力运河十号一期公开报价为35000元/平方米,一些大户型产品报价为40000元/平方米,可能于今年10月开盘的二期项目,目前报价直接“跳涨”至45000元/平方米;计划在8月8日开盘的保利大都汇,公寓产品报价为30000元/平方米到35000元/平方米之间,商业项目报价在40000元/平方米左右;其他多个项目的报价都在30000元/平方米至35000元/平方米之间。

“周边二手房成交价已达28000元/平方米,报价也在30000元/平方米以上了。”保利地产一位内部人士表示,通州运河CBD新盘卖到30000元/平方米以上已是情理之中,“未来,至少是在通州运河CBD板块,房价将很快突破40000元/平方米。”

通州运河核心区的规划建筑面积多达366万平方米,又都是50年产权的商住综合体项目。一位业内专家接受本报记者采访时预测,未来数月的集中供应期,将使通州运河CBD楼市迎来一轮同质化竞争的“血战”。

运河CBD房价“坐三望四”

走出北京地铁6号线北运河西站,富力地产销售团队一位江西籍的小伙子热情邀请记者看房。在富力运河十号售楼中心,登记个人信息之后,另一位胡姓客户经理在项目沙盘前告诉记者,该项目一期开盘2栋楼、300多套房子,目前排号超过700个,报价为35000元/平方米;二期2栋楼预计10月开盘,可能要卖到45000元/平方米。

相隔三个月,二期项目比一期就能涨价10000元/平方米?胡姓客户经理表示,房地产项目二期比一期价格高是行业规律,越往后越涨价。

在保利大都汇售楼中心,一位刘姓销售经理介绍了区域优势、地段优势、交通优势之后表示,该项目一期开盘两栋高层、900多套LOFT公寓产品,计划7月18日出详细的价目表,8月8日开盘,目前排号已经超过1000个;该项目公寓产品主力户型集中在40~50平方米,报价在30000元/平方米到35000元/平方米,商铺报价则在40000元/平方米左右。

绿地中央广场就在保利大都汇的旁边,目前主推产品同样也是40~80平方米的LOFT公寓。据记者了解,由于绿地集团在东北的项目遇困,急于回笼资金,绿地中央广场公寓项目已经在2015年4月卖给中根资产管理有限公司(以下简称“中根资产”),由中根资产重新包装之后上市;目前,该项目还有大约400套公寓在售,排号也在700个以上。

据记者不完全统计,通州区运河核心区聚集了富力运河十号、保利大都汇、绿地中央广场、华业新北京中心、富华长安运河以及复地、K2地产、合景泰富等十余家房地产项目;其中,大多数项目都计划在今年入市,多个项目目前正在抓紧蓄客,公开报价都在30000元/平方米到35000元/平方米之间。

“目前只有区间价格,具体价格还不确定,运河核心区几个商住类LOFT产品价格都是如此。”在问及原因时,华业新北京中心一位销售人员表示,通州区房价已经确立上涨趋势,运河CBD几个项目又几乎是同时入市,谁也不想成为第一个定价的项目。

在走访过程中,几个销售经理都劝记者排号,认为通州运河CBD房价已处于突破30000元/平方米、向40000元/平方米推进的关口,早出手就早受益。“许多客户都是在看上一两个项目的同时排号。”一位销售经理如是表示。

记者还随机采访了几位看房人士,较为一致的看法是,通州“副中心”以及“政府搬迁”的消息已经传了多年,京津冀协同发展正让这些曾经的传言成真,交通便利的运河CBD板块将更适宜投资、升值。对于房价,“30000元/平方米未来是有升值空间的,40000元/平方米以上恐怕就悬了。”一位看房人士认为。

放量供应下竞争或加剧

据记者了解,保利大都汇是由2栋大约高100米的甲级写字楼、3栋创意办公楼、2栋公寓、数栋商业裙楼和一个地下商业中心组成,总建筑面积为18.7万平方米。

另外,绿地中央广场、华业新北京中心、“通州运河一号”以及紧邻京杭大运河五河交汇处的标志性建筑——“彩虹之门”的总建筑面积分别将达到43万平方米、72万平方米、51万平方米、65万平方米。

据不完全统计,通州运河核心区十余家开发商提供总量超过300万平方米、产权都是50年的商业综合体项目。而他们目前的定价策略又集中在30000元/平方米至35000元/平方米的区间,这是否会带来同质化竞争的问题?

业内人士透露,其实在通州区政府层面,也很担心通州运河核心区商业综合体的放量供应,由于业态类型较为接近,会出现竞争加剧的情形,因此,通州区也在控制项目进程和入市体量。

不过,通州区新城中心区建设管委会主任朱志高表示,通州运河核心区经过最近几年的发展,诸多工程项目逐步成型,已经具备承接北京中心城区商务及文化功能的能力,这些大型城市综合体在疏解非首都功能、对接京津冀协同发展战略方面,将起到积极作用。

保利地产北京公司总经理李晶也公开表态称,通州区从不回避300万平方米的建筑面积将是一个庞大的体量,因此才有了运河CBD超前的规划蓝图。

一位地产业内人士此前在接受记者采访时表示,目前,通州在北京的位势,就相当于前海之于深圳、浦东之于上海,与河北廊坊、天津武清交界的通州未来一定是京津冀协同发展的受益者;同时,通州区运河CBD的定位是要成为国贸CBD、金融街之后北京的第三个CBD,未来的升值空间很大。

一位区域经济专家在接受本报记者采访时表示,通州“副中心”建设的关键在于改变“睡城”的形象,过去通州仅有一些文化艺术产业形成了聚集效应,未来北京党政机关在多大程度上搬往通州、产业项目在多大程度上向通州聚集,都将影响通州运河CBD能否消化如此体量的商业综合体项目。

其实,在走访过程中,受访对象也在极力淡化同质化竞争的问题。比如,保利地产刘姓销售经理认为,相比周边项目,保利大都汇的优势是容积率更低;同时,保利集团本身就有文化产业基因,打造的是商务艺术综合体。富力地产胡姓客户经理则表示,与周边项目的LOFT公寓主要是小户型产品相比,富力运河十号提供的是110平方米至150平方米的大户型产品。